中古物件を安くリフォーム～mika's small room

中古ワンルームマンションを安く購入するには・・・

そんなキーワードで情報探しをしてらっしゃる方がこちらをご覧になったようなので…

昨年中古マンションを安く購入するためにがんばったことについて。

１みんながほしがるときは、買わない
「首都圏マンション価格暴落」とか「不動産バブル崩壊」「株価暴落」「消費低迷」とかいう流れをつかむのが、長生きの秘訣じゃとうちのおじいちゃんが言ってた


２すぐに売るつもりのない人と価格交渉しても無駄
「仲介手数料上乗せしても良いからこの価格で交渉してほしい(んな無茶な！法廷手数料は決まっているので無理ですよ）」と言ったら、仲介会社の担当者に言われた


３物件探しと交渉の仕方
不動産広告を見て決めてその値段で買う。ではなく、
不動産について勉強して広告を元に不動産会社と交渉し、自分で購入金額設定をする。
私なりにそんなふうに考えてやってたようです…そんなあれこれは↓に続く。（長文、美しくないので畳んでおきます）

１予備知識を肥やす
素人脱却。購入前に不動産の知識を勉強。クロサギの山ピーがやってたみたいなイメージで。法律、相場、契約関係、不動産の基礎知識などでないと私のぱぱしゃんのように娘がまだ社会に無事旅立ってもいないうちにクソ高いローン契約をさせられて金をずるずる吸い取られて自宅を抵当に取られた挙句その手に入れたマンションを二束三文で手放すことになったりします☆その後お金も人生も戻ってこなかったみたいだから、皆さん本当にお気をつけて。合法的にお金を小市民から巻き上げる方法なんて、世の中いくらでもあるんですねぇ…
本は読まずもっぱらインターネットで調べました…本買うお金が惜しかった

法律関係の書類は、法務局の相談コーナーでもらえますし、詳しく説明を聞くこともできます。まず不動産登記移転手続きの書式をもらいに行き、自分で調べて、わからないことを聞きに行くというのが、スマートなのかなぁ。相談コーナーでの質問は、具体的がベター。「いろいろ調べてこんなんでたけど、ここんとこがわからない。」とか。丸投げは、いけません…
中古物件狙いなら、住まいの様々な問題やリフォームについてもよく調べましょう。購入物件のどこをチェックするべきか、事前によく知っておくこと

２探す
予算と探索範囲をがっちり絞る。気に入ったマンションがあったら、その情報を載せている仲介会社に片っ端から「俺に売ってくれ！」とアタックする。仲介会社さんによって反応が違うので、そういうのを楽しんでみたりもする。
「こっちもあるけどどうですか？」にはクールに対応するも、お世話になる担当者の方とはビジネス的によい信頼関係を築きたいものです。業界の外の人間には見えない不思議な力があるので、いろいろ言ってるうちにいい物件を見つけて教えてくれるかも

３物件を見る
内見および交渉中に、これはどーゆー物件なのかということをあらゆる角度から調べる。
外の状況と中の状況を重箱の隅を突っつくように…マイナスポイントを中心に羅列する。「網戸のサッシのゴムがちょっと欠けてる…これは取替えかなぁ。」等。リフォーム費用を計算するために、内見は徹底的にやりましょう。

４物件価格及び契約費用の交渉
３を踏まえて交渉。ただ安くしてくれでは、その不動産に対する愛がなさすぎる！中古物件はリフォームが必須。なら、その部屋のためにも、購入前に、リフォームに具体的にいくらかかるのか？を、調べましょう。

・昭和時代に建てられた中古ワンルームマンションの３点ユニットバスは、いろいろ見てると「前世紀の負の遺産」的な扱いのようですので、セパレートタイプに変えるとしますか…入れ替えなら50万〜。最近のワンルームマンションはほとんどバス・トイレ別の「セパレートタイプ」物件となっているようです。賃貸物件としても、3点ユニットバスは人気がないらしい…私は学生時代ずっとそうでしたが。
・作り付けの収納は、解体してオープンにしたほうが、良いんじゃないかな？
・よくあるミニキッチンも、デザインものに入れ替えたい。おしゃれ度満点のステンレスフレームキッチンなんかは、20万円くらいで導入できる。

などなど…だいたいリフォームにかかる費用が計算できたら、売値からそれを引いてみると

ところで、売値は妥当でしょうか。
賃貸に出したとき、いったい家賃いくらとれるのか？そのマンションのほかの部屋の情報なんかを見て、調べましょう。で、収益物件として考えたときにその家賃の収益物件の相場はいくらか？はじき出しましょう。
それが売値より安ければ、ふっかけられてる可能性があるんじゃないかと…

で、ふっかけられていない物件価格から、リフォーム代を引いてみます。

そうやって割り出した金額が、「買う側からみた」相場じゃないでしょうか。と、私は思って…そこから交渉しました。交渉は仲介会社の担当者の方にしてもらいます。安すぎてそれは無理、と最初は言われます。でも、何でその金額なのか？具体的な根拠をきちんと説明してみよう。そうすれば、仲介会社の担当者の方も、こちらの意向を買主の方に伝える手段を得やすいはずです。
交渉する人に、この値段でがんばって！！なんて丸投げはいけません…と、私は思います…
あくまで私の場合、ですが。

仲介会社による契約費用の見積については、各項目、どういう計算でそーなってるのか一項ずつチェックして計算しなおして見ましょう。仲介手数料は法定金額をオーバーしてないか？等
ここで節約できる項目があるとすればリスク覚悟で司法書士関係のお金かな…。
自分で登記移転手続きするなら必要ありません。お勧めはしません！移転手続き中にささっとあーだこーだされて物件が手に入らなくなったり、印鑑が実は微妙に違ってて手続きできなかったぁーり、するかも。そのリスクはすべて自分に降りかかってきます。法務局の相談員の方にはひどく心配されました。結局、買主負担で司法書士の方に頼むことになりました…おかねなくて、すいません。と、ちょっと思った。
固定資産課税台帳記載事項証明書兼公課証明書や登記事項証明書も見せてもらいます。不動産取得税も、ちゃんと自分で計算してみよう。予算内に、収まるかな？！

計算ばっかりですね…大事なことですが、
私の場合は特に
交渉前価格が予算オーバーだったので、必死で削れるところを探し、絶対必要な経費を予算から引いて、いくらだったら買えるのか？というギリギリの値段を割り出す必要があったのでした。
この値段以内で買えなかったら、もう一年お金をためるまでだ〜とも思ったので、それほど期待はしていませんでした。そんな余裕も必要だと思います。


一回で書ききれる話題じゃなかった…

参考になられましたでしょうか？

登記申請

お金が無いので自分で申請しようと決意。書類を作り法務局で諸事項確認しておきましたが、結局、契約の時には「買主保護の観点から」司法書士さんに書類の確認をお願いすることになりました。
が、司法書士の方に書類作成と確認のみお願いして私が申請するはずが法務局にも結局司法書士さん同行。…なんとなくいたせりつくせりのよーな


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※登記申請？
所有権移転登記。司法書士に頼むことが通常ですが、自分でやると司法書士手数料をケチれます（露骨…）。←勉強する事もたくさんありますし手続きが受理されなかった場合などリスクが非常に大きいためお勧めはしません。ちなみに私は書類をある程度整えてから法務局の相談員の方に見てもらいました。法務局で書式をもらうことも出来ますので、①まず書式をもらいにいき②イロイロ調べながら書類を整え③もう一度細かい所を聞きに行くと、いいかも。しかし取引の安全を保障してもらえるものではありませんので注意！何があっても自己責任です。確実に手続を行うには、ある程度知識を身につけた上で、信頼できる司法書士の方にお願いするのがよいと思います。